2024.01.1.1 Obdavčitev stavbne pravice z DPN in DDV
Veronika Bratož, davčna svetovalka v Odvetniški pisarni Jadek & Pensa d.o.o.
Stvarnopravni zakonik (»SPZ«, opomba 1) v 8. členu določa načelo superficies solo cedit, skladno s katerim sta zemljišče in objekt povezana in v posledici katerega vse, kar je po namenu trajno spojeno ali trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, predstavlja sestavino nepremičnine. Stavbna pravica, ki je dalje urejena v členih 256 do 265, predstavlja izjemo od prej omenjenega načela in pomeni pravico imeti v lasti zgradbo, zgrajeno nad ali pod tujo nepremičnino. Tako je v praksi mogoče, da lastnik zemljišča in lastnik objekta na tem zemljišču nista isti osebi, saj na podlagi stavbne pravice lastnik zgradbe postane imetnik stavbne pravice, medtem ko zemljišče ostane v lasti lastnika zemljišča oziroma ustanovitelja stavbne pravice.
Stavbna pravica je lahko ustanovljena za določen ali nedoločen čas (opomba 2) in je prenosljiva. Ustanovitelj stavbne pravice (»lastnik zemljišča«) je v času trajanja stavbne pravice in ob dogovoru z imetnikom stavbne pravice (»imetnik«) lahko upravičen do nadomestila, ki je lahko plačano v enkratnem znesku, lahko pa tudi v mesečnih ali letnih obrokih. Načeloma je lastnik zemljišča imetniku stavbne pravice ob prenehanju le-te dolžan plačati nadomestilo v višini povečanja tržne vrednosti nepremičnine (opomba 3). Lastnik nepremičnine in uporabnik pa se lahko dogovorita tudi za drugačno višino nadomestila ob prenehanju stavbne pravice ali pa se celo dogovorita, da plačila ob prenehanju ni.
Ob sami ustanovitvi stavbne pravice, prenosu stavbne pravice in ob njenem prenehanju pride tudi do davčnih posledic, transakcije pa so obdavčljive bodisi skladno z Zakonom o davku na promet nepremičnin (»ZDPN-2«, opomba 4) ali z Zakonom o davku na dodano vrednost (»ZDDV-1«, opomba 5). Kateri zakon je uporabljiv, je odvisno od…
